Baulandmanagement

Rahmenbedingungen

Der Boden ist die grundlegende Ressource der Stadtentwicklung – und nicht reproduzierbar! Er stellt damit ein knappes Gut dar, das gerade in den Ballungsräumen, aber etwa auch in intensiv landwirtschaftlich genutzten Regionen einem zunehmenden Druck durch konkurrierende Nutzungsansprüche ausgesetzt ist. Die Nutzung dieser Ressource wird durch das Ziel einer Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme weiter limitiert. Die heterogene Entwicklung der Wohnungsmärkte führt dazu, dass in nachfragestarken Regionen Wohnungen knapper werden. Bauland ist dann gerade für junge Familien kaum noch erschwinglich.

Andernsorts führen Bevölkerungsrückgänge zu einer sinkenden Nachfrage, Segregation und Leerstände sind die Folge. Die in vielen Kommunen angespannte Finanzsituation schränkt die Handlungsmöglichkeiten der Städte und Gemeinden deutlich ein. Aktivierungshemmnisse führen darüber hinaus oftmals dazu, dass Flächen keiner baulichen Nutzung zugeführt werden können.

Herausforderungen

Vor diesem Hintergrund sind die Kommunen gefordert, die Bereitstellung von – bezahlbaren – Flächen für den Wohnungsbau zu unterstützen, und zwar aus Gründen der Schonung von Freiräumen mit einer Fokussierung auf die Innenentwicklung. Diese wird in vielen Fällen auch um eine bedarfsgerechte Außenentwicklung zu ergänzen sein. Private Eigentümer sind an den Kosten der Baulandschaffung zu beteiligen.

Die Grundlage zur (Wieder-) Erlangung oder zum Erhalt kommunaler Handlungsspielräume bildet ein strategisches Baulandmanagement.

Ziele von Baulandstrategien

Die Kommunen können auf die genannten Herausforderungen reagieren, indem sie ihre Baulandressourcen umsetzungsbezogen und nachfrageorientiert managen. Dazu stehen ihnen die verschiedenen Instrumente der Bodenordnung und der Bebauungsplanung zur Verfügung. Um einen möglichst effektiven Einsatz dieser Instrumente zu erzielen, müssen sie miteinander verknüpft und aufeinander abgestimmt werden. Aus einer solchen planvollen Bündelung von Instrumenten entsteht eine Baulandstrategie.

Baulandstrategien haben die vorrangige Funktion, Bauland zu mobilisieren. Dazu kann die Kommune entweder neue Flächen bereitstellen oder für die Entwicklung bereits baureifer Grundstücke sorgen. Die Finanzierung der Erschließung, der Verfahrens- und Folgekosten soll dabei auf kommunal tragbare Weise gesichert werden. Eine Baulandstrategie kann sich preisgestaltend auswirken und so auch sozial- und bodenpolitische Ziele erreichen.

Typisierung von Baulandstrategien

Fünf Typen von Baulandstrategien können unterschieden werden, die in unterschiedlicher Ausprägung geeignet sind, die oben genannten Ziele zu bedienen.

Typ IKlassische Angebotsplanung (Bebauungsplanung, Bodenordnung, Erschließung) und anschließende Beitragserhebung
Typ IIPlanung, Ordnung und Entwicklung gemeindeeigener Flächen (ggf. nach Zwischenerwerb oder Ausübung der Vorkaufsrechte) durch die Gemeinde in eigener Regie
Typ IIIZwischenerwerb oder Erwerb von Verfügungsrechten und Entwicklung von Bauflächen durch eine von der Gemeinde eingeschaltete (städtische, private oder gemischte) Gesellschaft, Bebauungsplanung und Bodenordnung durch die Gemeinde
Typ IVEntwicklung privater Flächen durch private Akteure aufgrund eines städtebaulichen Vertrags oder eines Vorhaben- und Erschließungsplans, Bebauungsplanung und Bodenordnung durch die Gemeinde
Typ VStädtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (Hrsg.) (2001): Baulandbereitstellung, Bodenpolitische Grundsatzbeschlüsse – Fallstudien, Dokumentation, Anwendungshinweise. Berlin, S. 13

Die klassische Angebotsplanung und die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme stellen Handlungsstrategien von deutlich hoheitlichem Charakter dar. Das Hauptaugenmerk eines aktiven Baulandmanagements liegt hingegen auf den von Kooperation geprägten Handlungsansätzen der Strategietypen II – IV.

Die fünf Baulandstrategietypen kommen in der kommunalen Praxis sowohl in Rein- als auch in Mischformen zum Einsatz. Die Wahl geeigneter Strategietypen ist dabei vor dem Hintergrund bestimmter Ausgangsvoraussetzungen (Flächenreserven, Eigentumsverhältnisse etc.) für jede Kommune individuell zu treffen.

Weitergehende Informationen zur Definition von Baulandmanagement, -strategien und -beschlüssen, ihrer Notwendigkeit und ihrer Ausgestaltung finden sich in unseren Publikationen, etwa in „Kommunale Boden- und Liegenschaftspolitik – Wohnbaulandstrategien und Baulandbeschlüsse auf dem Prüfstand„.

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