Baulandmanagement auf neuen Wegen – strategisch, kooperativ, finanzierbar
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Von Egbert Dransfeld, Petra Pfeiffer, Gaby Boele-Keimer u. Dietmar Weigt. Dortmund 2004, 299 S.
Hrsg.: Forum Baulandmanagement NRW
Kommunales Baulandmanagement wurde in den vergangenen Jahren von den meisten Kommunen unter Wachstumsbedingungen diskutiert, wobei der Schwerpunkt auf der Flächenentwicklung an Stadträndern lag. Die Rahmenbedingungen des Baulandmanagements werden sich in Zukunft in Nordrhein-Westfalen ändern: Bevölkerungsrückgänge bzw. verlangsamtes Bevölkerungswachstum und Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur führen dazu, dass Kommunen ihr Baulandmanagement strategisch neu ausrichten und den veränderten Rahmenbedingungen anpassen müssen. Baulandmanagement bedeutet nicht nur die quantitative Bereitstellung von Flächen; vielmehr gewinnen vor dem Hintergrund des Bevölkerungsrückgangs zunehmend qualitative Aspekte an Bedeutung. Die räumliche Steuerung der Baulandbereitstellung wird sich insbesondere in Kommunen, die von Suburbanisierungstendenzen betroffen sind, verstärkt auf die städtischen Innenbereiche konzentrieren.
Die interkommunale Kooperation wird künftig im Rahmen des kommunalen Baulandmanagements einen besonderen Stellenwert einnehmen. Regionale Konkurrenz ist unter dem Gesichtspunkt stagnierender oder rückläufiger Bevölkerungszahlen kontraproduktiv im Hinblick auf eine zielgerichtete und nachfragegerechte Baulandentwicklung.
Für die kommunalen Haushalte ist auch in Zukunft keine nachhaltige Entspannung zu erwarten. Im Zuge von Bevölkerungsrückgängen ist vielmehr mit einer Verschärfung der Problematik zu rechnen. Finanzierungsgesichtspunkte – im Sinne neuer Wege und Modelle – treten daher zunehmend in den Mittelpunkt des Baulandmanagements.
Vor diesem Hintergrund wurden im Jahr 2003 im Forum Baulandmanagement NRW drei Arbeitsgruppen gebildet, die sich mit den Themen „Baulandstrategien für den Innenbereich“, „stadtregionale Zusammenarbeit‘ und „rechtliche und steuerliche Fragestellungen der Baulandfinanzierung“ beschäftigt haben. Die Ergebnisse dieser drei Arbeitsgruppen sind in der vorliegenden Veröffentlichung zusammengefasst worden.
Inhaltsverzeichnis
I. Strategien des Baulandmanagements zur Entwicklung des Innenbereiches
KAPITEL I EINLEITUNG
1 Anlass und Zielsetzung der Arbeit
2 Aufbau des Berichtes
KAPITEL II ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE
1 Welche Bedeutung hat der Innenbereich für die künftige Stadtentwicklung und welche Rolle spielt das kommunale Baulandmanagement hierbei?
2 Welche Bedeutung haben bezahlbare Baugrundstücke und nachfragegerechte Wohnformen im Innenbereich und wie können sie bereitgestellt werden?
3 Wie können die Kommunen mit nicht mehr nachfragegerechten Wohnungsbeständen umgehen?
4 Welche Möglichkeiten haben die Kommunen bei der Umnutzung bzw. Wiedernutzung mindergenutzter Flächen?
KAPITEL III DIE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG ALS RAHMENBEDINGUNG DES KÜNFTIGEN BAULANDMANAGEMENTS
1 Entwicklung der Bevölkerungszahl
2 Alterung der Bevölkerung
KAPITEL IV NEUE HERAUSFORDERUNGEN UND PERSPEKTIVEN: THESEN UND FORDERUNGEN FÜR EIN BAULANDMANAGEMENT UNTER GEÄNDERTEN RAHMENBEDINGUNGEN
1 Mögliche Auswirkungen der künftigen Bevölkerungsentwicklung
2 Thesen und Forderungen für ein künftiges Baulandmanagement
KAPITEL V DIE ENTWICKLUNG DES INNENBEREICHES ALS HANDLUNGSFELD DES BAULANDMANAGEMENTS
1 Die Innenbereichsentwicklung als Zukunftsaufgabe
1.1 Was ist mit Innenbereich gemeint?
1.2 Bedeutung des Innenbereiches für die künftige Stadtentwicklung
2 Strategien der Innenbereichsentwicklung
2.1 Bereitstellung bezahlbarer Baugrundstücke in Verbindung mit der Förderung nachfragerechter Wohnformen im Innenbereich
2.1.1 Ausgangssituation
2.1.1.1 Knappheit an bezahlbaren Baugrundstücken im Innenbereich
2.1.1.2 Bedeutung von nachfragegerechten Wohnformen im Innenbereich
2.1.1.3 Bedeutung des Wohneigentums für die Stabilisierung des Innenbereiches
2.1.1.4 Einfluss der Förderpolitik auf die räumliche Verteilung der Eigentumsbildung
2.1.2 Strategien der Baulandbereitstellung und der Förderung nachfragegerechter Wohnformen im Innenbereich
2.1.2.1 Bereitstellung von bezahlbarem Bauland
2.1.2.2 Förderung nachfragegerechter Wohnformen
2.1.3 Praxisbeispiele zur Bereitstellung nachfragegerechter und bezahlbarer Baugrundstücke und
nachfragegerechter Wohnformen im Innenbereich
2.2 Strukturwandel bei nicht mehr nachfragegerechten Wohnungsbeständen
2.2.1 Ausgangssituation
2.2.2 Strategien des Strukturwandels nicht mehr nachfragegerechter Wohnungsbestände
2.2.2.1 Bestandsentwicklung
2.2.2.1.1 Erforderlichkeit der Bestandsentwicklung
2.2.2.1.2 Vorgehensweise bei der Bestandsentwicklung
2.2.2.1.3 Fördermittel zur Finanzierung der Bestandsentwicklung
2.2.2.2 Rückbau/ Teilrückbau
2.2.2.2.1 Erforderlichkeit von Rückbaumaßnahmen
2.2.2.2.2 Rückbaukonzepte
2.2.2.2.3 Regelung der Nutzung freiwerdender Flächen
2.2.2.2.4 Fördermittel zur Finanzierung von Rückbau/ Teilrückbau
2.2.3 Instrumente zur Umsetzung des Strukturwandels
2.2.3.1 Stadtentwicklungskonzepte
2.2.3.2 Planungsrechtliches Instrumentarium
2.2.3.2.1 Instrumente des besonderen Städtebaurechts
2.2.3.2.2 Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts
2.2.3.2.3 Neue Entwicklungen im Planungsrecht (BauGB-Novelle)
2.3 Umnutzung/ Wiedernutzung von mindergenutzten Flächen
2.3.1 Ausgangssituation
2.3.1.1 Begriff der mindergenutzten Fläche
2.3.1.2 Entstehung von mindergenutzten Flächen
2.3.2 Strategien der Umnutzung/ Wiedernutzung von mindergenutzten Flächen
2.3.2.1 Potentiale und Restriktionen mindergenutzter Flächen im Rahmen der Innenbereichsentwicklung
2.3.2.2 Instrumentelle Ansätze bei mindergenutzten Flächen
2.3.2.2.1 Kommunaler Baulandbeschluss
2.3.2.2.2 Strategisches Baulandmanagement
2.3.2.2.3 Vermarktungsstrategien
2.3.2.2.4 Planungsrechtliche Strategie
2.3.2.3 Aspekte der Wirtschaftlichkeit und Finanzierung
2.3.2.3.1 Minimierung des wirtschaftlichen Risikos
2.3.2.3.2 Der Bodenfonds als ein kommunaler Finanzierungsansatz
2.3.2.3.3 Finanzierungsansatz für nichtbauliche Nutzungen
2.3.2.3.4 Fördermittel
2.3.3 Praxisbeispiele zur Reaktivierung mindergenutzter Flächen
KAPITEL VI ORGANISATION DES BAULANDMANAGEMENTS IM RAHMEN DER ENTWICKLUNG DES INNENBEREICHES
1 Ausgangssituation
2 Perspektiven und Strategien des Baulandmanagements aus organisatorischer Sicht
2.1 Organisatorische Ansätze beim Baulandmanagement zur Steuerung der Entwicklung des Innenbereiches
2.2 Kooperation von Kommunen und Wohnungsunternehmen im Bereich der Bestandsentwicklung
KAPITEL VII THESEN
KAPITEL VIII LITERATURAUSWAHL ZUM THEMA
ANHANG ENTWICKLUNG DER BEVÖLKERUNGSSTRUKTUR IN NORDRHEIN-WESTFALEN
1 Bevölkerungsentwicklung
1.1 Entwicklung der Bevölkerungszahlen
1.2 Wanderungsbewegungen und -motive
1.3 Entwicklung der Haushaltszahlen
1.4 Entwicklung der Haushaltsgrößen
1.5 Entwicklung der Wohnungsnachfrage
1.6 Entwicklung des Neubaubedarfs
1.7 Zusammenfassung
2 Entwicklung der Alterszusammensetzung der Bevölkerung
II. Baulandmanagement in stadtregionaler Zusammenarbeit
1 Zukunftsaufgabe „Stadtregionales Baulandmanagement“
2 Rahmenbedingungen stadtregionaler Kooperationen
2.1 Raumbezug
2.2 Wanderungsmotive
2.3 Voraussetzungen für das Zustandekommen von Kooperationen
2.4 Chancen und Hemmnisse stadtregionaler Kooperation
2.5 Der Wohnungs- und Wohnbaulandmarkt in NRW
2.6 Einfluss von Einwohnerveränderungen auf die kommunalen Finanzen
3 Erfolgsfaktoren
3.1 Erfolgsfaktor Konzept
3.2 Erfolgsfaktor Kosten-Nutzen-Verteilung
3.3 Erfolgsfaktor Mensch
3.4 Erfolgsfaktor Organisationsform
4 Fallstudien
4.1 Gemeinsame Informationsbereitstellung – regionale Wohnungsmarktuntersuchung im östlichen
Ruhrgebiet
4.2 Gemeinsame Siedlungskonzepte – Masterplan der Region Bitterfeld – Wolfen
4.3 Regionales Wohnungsbauförderungsbudget – Bonn/Rhein-Sieg
4.4 Gemeinsamer Flächennutzungsplan – Nachbarschaftsverband Karlsruhe
4.5 Gemeinsame Projektentwicklung – Kooperation zwischen Rendsburg und Osterrönfeld
5. Handlungsempfehlungen und Zukunftsinstrumente
5.1 Handlungsempfehlungen
5.2 Zukunftsinstrumente
6 Fazit – Thesen
Literaturverzeichnis
Anhang
III. Baulandfinanzierung außerhalb des Haushalts
1 Einführung
1.1 Anlass und Ziel der Arbeit
1.2 Vorgehensweise bei der Erstellung des Leitfadens
2. Organisationsformen
2.1 Finanzierung des Flächenerwerbes innerhalb des Haushaltes
2.1.1 Ohne besondere Regelungen
2.1.2 Revolvierender Bodenfonds
2.2 Finanzierung des Flächenerwerbs außerhalb des Haushaltes
2.2.1 Eigenbetrieb/ Sondervermögen
2.2.1.1 Rechtliche Grundlagen
2.2.1.2 Organe und Zuständigkeiten
2.2.1.3 Wirtschafts-, Prüfungs- und Rechnungswesen
2.2.2 Eigen- und Beteiligungsgesellschaft (GmbH)
2.2.2.1 Rechtliche Grundlagen
2.2.2.2 Organe und Zuständigkeiten
2.2.2.3 Wirtschafts-, Prüfungs- und Rechnungswesen
2.2.3 Eigen- und Beteiligungsgesellschaft (GmbH, KG und GmbH & Co KG)
2.2.3.1 Rechtliche Grundlagen
2.2.3.2 Organe und Zuständigkeiten
2.2.3.3 Wirtschafts-, Prüfungs- und Rechnungswesen
2.2.4 Steuerpflicht
2.2.5 Erstausstattung und Aufbaufinanzierung
3. Vor- und Nachteile der Modellentlastung des Haushaltes?
3.1 Bessere Bereitstellung finanzieller Mittel?
3.2 Wirtschaftlichkeit und Transparenz gegeben?
3.3 Wirtschaftlichkeit und Sachbezogenheit vorhanden?
3.4 Einhaltung von Vergabe- und Wettbewerbsrecht?
3.5 Beschränkung des kommunalen Einflusses und der Kontrolle?
3.6 Verkürzung der Entscheidungswege?
4. Fazit
Literatur
Anhang
