Grundstückswertfragen im Stadtumbau
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Von Egbert Dransfeld und Daniel Lehmann.
Hrsg.: Forum Baulandmanagement NRW
Dortmund 2007, 119 S.
Die vorliegende Veröffentlichung des Forum Baulandmanagement NRW widmet sich erneut Praxisfragen des Stadtumbaus. Behandelte die letzte Expertise des Forums Möglichkeiten und Organisationsfragen der Zusammenarbeit von Kommunen und privaten Akteuren, steht in der aktuellen Veröffentlichung die Grundstückswertentwicklung in Stadtumbaugebieten im Fokus.
Ganzheitliches Baulandmanagement erfordert eine verbesserte Kommunikation und Kooperation aller beteiligten Akteure, welche als Grundlage eine klare Bewertung verschiedener Handlungsoptionen in Form von Kosten und Wertveränderungen bedürfen.
Die momentane Verunsicherung vieler Grundstückseigentümer aber auch der Kommunen über den „richtigen“ Wert in schrumpfenden und von Leerständen betroffenen Gebieten macht deutlich, dass es bislang noch keine ausreichenden Erkenntnisse über die Grundstückswertentwicklung im Stadtumbau gibt. Besonders die geringe Zahl an Transaktionen auf den Grundstücksmärkten erschwert hier eine objektive Bodenwertermittlung. Aus diesem Grund hat sich das Forum Baulandmanagement NRW entschlossen, die Grundstückswertfragen im Stadtumbau genauer zu beleuchten.
Die nun vorliegende Expertise erläutert die Rahmenbedingungen, die zur Entstehung von Leerständen führen, nennt typische Leerstandsobjekte und erklärt die Problematik der Wertermittlung im Stadtumbau. Der Einfluss von Leerständen auf die Grundstückswerte sowie die anzuwendenden Wertermittlungsverfahren werden in genereller Sicht sowie anhand dreier Fallbeispiele aus Nordrhein-Westfalen eingehend erläutert. Daraus wird nicht nur die Notwendigkeit der Intervention abgeleitet, vielmehr sind auch die Handlungsoptionen von öffentlichen wie auch privaten Akteuren Gegenstand der Darstellung.
Inhaltsverzeichnis
I Zusammenfassung
II Einleitung
1. Anlass und Zielsetzung der Expertise
2. Aufbau der Studie
III Die Städtebauliche Problemlage in NRW
1. Begriffsdefinition Stadtumbau
2. Der Begriff der Schrumpfung
3. Bevölkerungsprognose für NRW
4. Leerstand und Mieterfluktuation
5. Die Verortung leerstandsgefährdeter Bestände
6. Die typischen Leerstandsobjekte in NRW
IV Verkehrswert und Verkehrswertermittlung
1. Anlässe der Wertermittlung
2. Die verschiedenen Definitionen von „Wert“
3. Wertermittlungsverfahren
4. Deduktive Wertermittlungsverfahren zur Bestimmung des Bodenwertes
5. Die Problematik der Wertermittlung beim Stadtumbau
6. Die Wertermittlungsverfahren der Sanierung
V Auswirkungen von Schrumpfung und Stadtumbaumaßnahmen auf die Grundstückswerte
1. Nachfragereduktion und fallende Werte
2. Auswirkung dauerhafter Leerstände auf die Grundstückswerte
3. Wertrelevanz des Leerstands (-risikos)
4. Der Werteinfluss von Stadtumbaumaßnahmen
VI Fallbeispiele in NRW
1. Fallbeispiel „Rhönstraße 10-12“ in Heiligenhaus
2. Fallbeispiel Bochum-Lennershofsiedlung
3. Fallbeispiel Dorsten-Wulfen-Barkenberg
VII Handlungsoptionen der Kommunen und der Wohnungseigentümer
1. Notwendigkeit der kommunalen Intervention
2. Handlungsoptionen der Kommunen
3. Die Notwendigkeit zur Intervention der Wohnungseigentümer
4. Instrumente zur Evaluierung von Wohnungsbeständen
5. Handlungsoptionen der Eigentümer
VIII Fazit
IX Einschätzungen des Marktes aus Sicht der Gutachterausschüsse – Auswertung der Umfrage
1. Vorgehensweise
2. Marktentwicklung
3. Prognose der zukünftigen Marktentwicklung
4. Die Wertermittlung in schrumpfenden Regionen
5. Sachstand der Wertermittlungspraxis in schrumpfenden Regionen Nordrhein-Westfalens
6. Stadtumbau- bzw. maßnahmebedingte Werterhöhungen
X Literaturauswahl zum Thema
XI Abbildungsverzeichnis
XII Tabellenverzeichnis
