Baulandbereitstellung: Der Zwischenerwerb als Weg des Baulandmanagements
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Von Egbert Dransfeld u. Petra Pfeiffer
Hrsg.: Forum Baulandmanagment NRW
Dortmund 2002, 198 S.
Achtung: Eine überarbeitete Neuauflage der Publikation ist verfügbar!
Bauland ist in vielen Kommunen knapp. Die Finanzierung der Baulandbereitstellung stellt die Kommunen vor zunehmende finanzielle Belastungen. Die Bedeutung eines koordinierten Baulandmanagements auf kommunaler Ebene gewinnt daher immer mehr an Bedeutung.
Um vor allem denjenigen Kommunen eine Hilfestellung geben zu können, die ihre Baulandbereitstellung über den Weg des Zwischenerwerbs realisieren wollen, erschien eine praxisorientierte Ausrichtung der Arbeitsergebnisse besonders wichtig. Diese Arbeitshilfe setzt daher ihren Schwerpunkt im Bereich des praktischen Einsatzes des kommunalen Zwischenerwerbs zur Baulandbereitstellung, zeigt die verschiedenen Möglichkeiten auf und unterlegt diese mit konkreten Beispielen.
Im Anhang der Arbeitshilfe sind Textbausteine und Vertragsmuster zusammengestellt. Die Textbausteine zeigen Formulierungsvorschläge für einen kommunalen Baulandbeschluss. Die Vertragsmuster sollen den Kommunen eine Anregung dafür geben, wie die Gestaltung von vertraglichen Vereinbarungen zwischen Kommunen und privaten Grundstückseigentümern bzw. Käufern aussehen kann, um bestimmte kommunale Zielsetzungen zu erreichen. Die Vertragsmuster und Textbausteine sollen beispielhaft zeigen, welche Vereinbarungen bzw. Formulierungen möglich sind. Sie können nicht in jedem Fall ohne Weiteres übernommen werden, sondern sind der Situation vor Ort anzupassen.
Die in der Arbeitshilfe analysierten Aspekte stehen zwar im Zusammenhang mit dem kommunalen Zwischenerwerb, können jedoch auch interessant für den Einsatz im Rahmen anderer Wege der Baulandbereitstellung sein (z.B. die städtebauliche Kalkulation, die nicht nur im Rahmen des kommunalen Zwischenerwerbs zum Einsatz kommen kann).
Die Textbausteine finden sich ebenso wie Vertragsmuster und Beispielrechnungen bzw. Rechenprogramme von städtebaulichen Kalkulationen auf einer CD-ROM, die der Arbeitshilfe beigefügt ist.
Inhaltsverzeichnis
I Einleitung
1. Anlass und Zielsetzung der Arbeit
2. Vorgehensweise bei der Erstellung der Arbeitshilfe
3. Aufbau der Arbeitshilfe
II Zusammenfassung der Ergebnisse, Handlungsempfehlungen
1. Welche Vorgehensweisen gibt es beim Flächenerwerb, welche Regelungen können getroffen werden und welche Alternativen gibt es zu einem Kauf von Flächen?
2. Ist eine Beteiligung der Eigentümer an der Wertschöpfung sinnvoll und welche Möglichkeiten gibt es?
3. Was sollte bei der Ermittlung des Verkaufspreises für kommunale Grundstücke beachtet werden?
4. Wie kann die Vergabe kommunaler Grundstücke gestaltet werden?
5. Ist eine Bindung der Eigentümer zur Sicherung der Ziele des Baulandmanagements erforderlich?
6. Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für den Zwischenerwerb, was ist im Rahmen der Finanzierung zu beachten und wie kann die Kommune ihr wirtschaftliches Risiko minimieren?
III Wege des Baulandmanagements
IV Der Zwischenerwerb als Weg des Baulandmanagements
1. Ziele des Zwischenerwerbs
2. Formen des Zwischenerwerbs
3. Regelungen im Rahmen des Zwischenerwerbs
3.1 Der Flächenerwerb
3.1.1 Grundsätzliches zum Flächenerwerb
3.1.2 Umfang des Flächenerwerbs
3.1.2.1 Vollständiger Erwerb
3.1.2.2 Teilerwerb
3.1.3 Ankaufpreis
3.1.3.1 Festlegung des Ankaufpreises
3.1.3.2 Flexible Gestaltung des Ankaufpreises
3.1.4 Ankaufsoptionen
3.1.4.1 Zeitbezogene Voraussetzungen
3.1.4.2 Flächenbezogene Voraussetzungen (100%ige Flächenverfügbarkeit)
3.1.5 Alternativen zum Flächenerwerb (Minimierung des wirtschaftlichen Risikos)
3.1.5.1 Erbbaurecht
3.1.5.2 Flächentausch
3.1.5.3 Vollmachtsmodell
3.1.5.4 Optionsvereinbarungen
3.2 Beteiligung der Alteigentümer an der Wertschöpfung
3.2.1 Grundsätzliches zur Wertschöpfung
3.2.2 Möglichkeiten der Beteiligung der Alteigentümer an der Wertschöpfung
3.2.2.1 Rückübertragung von Baugrundstücken
3.2.2.2 Geldausgleich
3.2.2.3 Überschussbeteiligung/Gewinnbeteiligung
3.2.3 Verzicht der Beteiligung der Alteigentümer an der Wertschöpfung
3.3 Verkaufspreis
3.3.1 Grundsätzliches zum Verkaufspreis
3.3.2 Verkauf zum Verkehrswert
3.3.3 Verkauf unter Berücksichtigung der Kosten der Baulandbereitstellung
3.3.3.1 Berücksichtigung der Kostenpauschalen
3.3.3.2 Berücksichtigung der tatsächlich entstandenen Kosten
3.3.4 Fördermöglichkeiten unter sozialen Gesichtspunkten
3.3.5 Verkauf unter Verkehrswert
3.3.6 Direkte Förderung
3.3.7 Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht
3.4 Grundstücksvergabe
3.4.1 Grundsätzliches zur Grundstücksvergabe
3.4.2 Freie Grundstücksvergabe
3.4.3 Gebundene Grundstücksvergabe
3.4.3.1 Bindungen für die Eigentümer
3.4.3.2 Vergabekriterien
3.4.3.3 Einheimischenmodell
3.4.4 Vergabe an Bauträger
3.5 Bindungen für die Eigentümer
3.5.1 Grundsätzliches zur Bindung der Eigentümer
3.5.2 Verpflichtungen
3.5.2.1 Bauverpflichtungen
3.5.2.2 Nutzungsverpflichtungen
3.5.3 Sicherungsmöglichkeiten
3.5.3.1 Rückkaufrechte
3.5.3.2 Nachzahlungsklauseln
3.5.3.3 Vertragsstrafen
3.6 Finanzierungsgesichtspunkte
3.6.1 Grundsätzliches zur Finanzierung
3.6.2 Finanzierung des Flächenerwerbs innerhalb des Haushaltes
3.6.2.1 Finanzierung ohne besondere Regelungen
3.6.2.2 Revolvierender Bodenfonds
3.6.3 Finanzierung des Flächenerwerbs außerhalb des Haushaltes
3.6.3.1 Eigenbetrieb
3.6.3.2 Eigengesellschaft
3.6.3.3 Private Gesellschaft mit Beteiligung der Kommune
3.6.4 Städtebauliche Kalkulation
3.6.4.1 Zur Notwendigkeit städtebaulicher Kalkulation
3.6.4.2 Typen städtebaulicher Kalkulation
3.6.4.2.1 Dynamische Investitionsrechnung
3.6.4.2.2 Residuale Investitionsrechung
3.6.4.2.3 Kalkulationsverfahren zur Bestimmung des Wertes von werdendem Bauland
3.6.5 Zahlungs- und Verfügungsmodelle
3.6.5.1 Regelungen bei der Zahlung des Kaufpreises
3.6.5.2 Rückgabe von Baugrundstücken
3.6.5.3 Verzicht auf den Kauf von Flächen
V Steuerliche Fragen des Zwischenerwerbs
1. Steuerrechtliche Fragen aus Sicht der Kommunen
2. Steuerrechtliche Fragen aus Sicht der Alteigentümer
VI Stichwortverzeichnis
VII Glossar
VIII Literaturauswahl zum Thema
IX Anhang
1. Textbausteine
2. Vertragsmuster
3. CD mit Textbausteinen, Vertragsmustern und beispielhaften Kalkulationsverfahren
